Mietkosten versus Kreditraten: Wo rechnet sich der Immobilienkauf am schnellsten?

Mietkosten versus Kreditraten: Wo rechnet sich der Immobilienkauf am schnellsten?Von Stefan Löwer – 21.03.2025, 10:58 UhrNach dem Anstieg der Renditen von Bundesanleihen liegen die Baufinanzierungszinsen aktuell bei durchschnittlich 3,5 Prozent bei einer Sollzinsbindung von zehn Jahren, berichtet die Finanzierungsplattform. Die aktuelle ImmoScout24-Analyse zeige: Wer jetzt eine Immobilie kauft, zahlt deutschlandweit und in sechs der acht untersuchten Metropolen innerhalb von zehn Jahren weniger für die Kreditrate als für die Miete einer identischen Wohnung.Florian Pfaffinger, Mitglied des Expertenrats von Dr. Klein, schaut auf das aktuelle Zinsgeschehen und dessen Hintergründe. Und er wagt eine vorsichtige Prognose.Inflationssorgen an den Finanzmärkten haben die Bauzinsen seit Januar wieder leicht nach oben steigen lassen. Allerdings liegen sie immer noch deutlich unter den Spitzenwerten nach der Zinswende der EZB. Wie werden sich die Zinsen in den kommenden Wochen und Monaten entwickeln? Union und SPD wollen zukünftig deutlich mehr Schulden aufnehmen. In der Folge stiegen die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen binnen kurzer Zeit stark an – mit direkten Folgen für die Bauzinsen.„Die Kaufnachfrage ist in den Metropolen auf einem neuen Höchststand und übertrifft das Nachfragehoch aus der Niedrigzinsphase“, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Unsere Analyse zeigt klar: Selbst mit aktuellen Zinsen von 3,5 Prozent lohnt sich der Kauf einer Wohnung gegenüber der Miete bei vergleichbarer Größe und Ausstattung in den meisten Großstädten bereits nach wenigen Jahren – deutlich früher als viele vermuten.“Deutschland: Miete überholt Kreditrate im fünften JahrEine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung in Deutschland kostet laut ImmoScout24 aktuell 173.810 Euro. Bei einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital und 3,5 Prozent Zinsen fallen monatlich 727 Euro an. Die durchschnittliche Kaltmiete startet bei 600 Euro, übersteigt jedoch durch die kontinuierliche Mietpreisentwicklung bereits im fünften Jahr die Kreditrate, die gleichbleibt.Nach zehn Jahren zahlen Mieter mit 838 Euro monatlich bereits 28 Prozent mehr als Käufer. Die Schere zwischen Miet- und Kaufbelastung öffnet sich danach weiter, sofern die Anschlussfinanzierung zu ähnlichen Konditionen erfolgt, rechnet die Plattform vor.Köln und Düsseldorf: Miete bereits im sechsten Jahr höherBesonders schnell im Metropolenvergleich rechne sich der Kauf in den rheinischen Metropolen. In Köln beträgt der Kaufpreis für die genannte Beispielwohnung demnach 291.324 Euro und in Düsseldorf 306.844 Euro . Die anfänglichen Mieten liegen mit 949 Euro in Köln und 937 Euro in Düsseldorf zunächst unter den Kreditraten.Durch die jährliche Mietsteigerung von fünf Prozent überholen die Mieten in beiden Städten bereits im sechsten Jahr die Kreditraten. Nach zehn Jahren zahlen Mieter in Köln 27 Prozent und in Düsseldorf 22 Prozent mehr als Käufer für vergleichbaren Wohnraum.Berlin: Kauf wird ab dem siebten Jahr günstigerIn der Bundeshauptstadt beträgt der Kaufpreis für die 70-Quadratmeter-Wohnung im Schnitt 325.010 Euro, was zu einer monatlichen Rate von 1.138 Euro führt. Die anfängliche Miete liegt bei 988 Euro und übersteigt im siebten Jahr die Kreditrate. Zum Ende der 10-jährigen Sollzinsbindung liegt die Miete sogar 35 Prozent über der monatlichen Finanzierungsbelastung .Leipzig und Frankfurt am Main: Acht JahreWährend Leipzig die günstigste der analysierten Städte ist, gehört Frankfurt am Main zu den teureren Metropolen – dennoch treffen sich Miete und Kreditrate in beiden Städten im achten Jahr. In Leipzig kostet die Beispielwohnung der Analyse zufolge 199.850 Euro , während in Frankfurt der Kaufpreis bei 361.410 Euro liegt .Die anfänglichen Mieten starten bei 594 Euro in Leipzig und 1.048 Euro in Frankfurt, so ImmoScout24. Trotz des unterschiedlichen Preisniveaus sorge die prognostizierte jährliche Mietsteigerung von fünf Prozent in beiden Städten für einen Ausgleich im achten Jahr. Nach zehn Jahren liegen die Mieten in Leipzig um zwölf Prozent und in Frankfurt um 15 Prozent über den jeweiligen Kreditraten.München und Stuttgart mit spätem Break-EvenDie beiden süddeutschen Metropolen zählen zu den teuersten Wohnmärkten Deutschlands. In München, dem Spitzenreiter bei Kauf- und Mietpreisen, beträgt der Kaufpreis 591.448 Euro , während in Stuttgart die Beispielwohnung 345.517 Euro kostet . Die anfänglichen Mieten liegen bei 1.485 Euro in München und 1.000 Euro in Stuttgart.Während in München die Miete bei einer jährlichen Steigerung von fünf Prozent die Kreditrate im zehnten Jahr knapp überholt, bleibt die Miete in Stuttgart aufgrund der niedrigeren, prognostizierten Mietpreissteigerung von drei Prozent auch nach zehn Jahren noch fünf Prozent unter der Kreditrate. Bei einer Anschlussfinanzierung zu gleichbleibenden Konditionen würde sich der Kauf in Stuttgart im zwölften Jahr lohnen.Hamburg: Kauf lohnt sich erst nach 16 JahrenIn Hamburg kostet die Beispielwohnung 363.172 Euro, was zu einer monatlichen Rate von 1.423 Euro führt. Die anfängliche Miete von 966 Euro und die prognostizierte Mietsteigerung von drei Prozent pro Jahr reichen nicht aus, um innerhalb der zehnjährigen Zinsbindung die Kreditrate zu übertreffen, so ImmoScout24. Bei einer Anschlussfinanzierung zu gleichbleibenden Konditionen würde sich der Kauf im 16. Jahr lohnen.Zu Methodik: Die Berechnungen basieren auf standardisierten Modellparametern für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern, Baujahr 1995, 20 Prozent Eigenkapital, Sollzinssatz 3,50 Prozent, Sollzinsbindung 10 Jahre, Tilgung 2 Prozent und Instandhaltungskosten von 15,30 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Die monatliche Finanzierungsrate wird mit der prognostizierten Mietentwicklung für eine identische Wohnung verglichen. Die prognostizierte Mietentwicklung ergibt sich aus der durchschnittlichen Mietsteigerung der letzten Jahre. Der Vergleich konzentriert sich auf Kaltmieten und reine Kreditraten, Nebenkosten bleiben in beiden Szenarien unberücksichtigt. Die Kaufpreisdaten stammen aus dem ImmoScout24 WohnBarometer Q4 2024.