Jahresendrallye am Wohnimmobilienmarkt: Trendwende im Pricing
03.01.2025 Jahresendrallye am Wohnimmobilienmarkt: Trendwende im Pricing Im vierten Quartal 2024 verzeichnete der deutsche Wohninvestmentmarkt dem Immobilienberater Lbke Kelber zufolge ein Transaktionsvolumen von 4,0 Mrd. . Dies stellt den hchsten Wert seit dem ersten Quartal 2022 dar. Damit wurde zudem der historische 10-Jahresdurchschnitt von 3,5 Mrd. erstmals seit dem zweiten Quartal 2022 bertroffen. Mit knapp 34.100 Einheiten lag auch die Zahl der gehandelten Wohnungen im Vergleich zu den vergangenen Quartalen deutlich hher. Allein im vierten Quartal 2024 wurde der Jahreswert von 2023 bertroffen. Der Haupttreiber des Volumens waren Grotransaktionen. Abschlsse mit einem Volumen von mehr als 100 Mio. machten 70 % des gesamten Umsatzes aus. Zu den grten Transaktionen gehren sowohl die Neubauportfolios von Vonovia/Buwog/Quarterback und der HIH Invest als auch die Transaktionen der ZBI an Net Zero Properties und das Adler-Portfolio, das an Orange Capital Partners berging. Diese Deals trugen mit insgesamt 2,9 Mrd. mageblich zum Gesamtvolumen bei. Zusammen mit den ersten drei Quartalen ergibt sich ein Jahresvolumen von 8,6 Mrd. . Dieses liegt zwar weiterhin unter den Volumina der Niedrigzinsphase, bertrifft aber das Jahr 2023 deutlich und signalisiert damit eine klare Trendwende. Neben Ankufen von Fondsmanagern wie der HIH, die insbesondere die Neubautransaktionen prgten, waren auch kommunale Wohnungsbauunternehmen wie Gesobau, Hogowe, Degewo und Mnchener Wohnen aktiv beim Erwerb von Projektentwicklungen. Im Value-Add-Bereich war der Marktanteil, abgesehen von den Transaktionen der Net Zero Properties, im Vergleich zum Vorjahr tendenziell geringer. Pricing Anzeichen der Trendwende Die Ankaufsfaktoren im deutschen Wohnimmobilienmarkt zeigen Anzeichen einer Trendwende. Mit der Rckkehr der Investmentaktivitt sind erstmals seit 2022 in den 111 von Lbke Kelber unter-suchten Fokusmrkten vereinzelt wieder steigende Ankaufsfaktoren zu beobachten sowohl bei Bestands- als auch Neubauimmobilien. Fr Bestandsimmobilien liegen die marktblichen Faktoren in A-Mrkten bei einem durchschnittlichen 21,1-fachen in mittleren Lagen und 23,4-fachen in guten Lagen. Fr B-, C- und D-Mrkte bewegen sich die Faktoren entsprechend niedriger. Im Bereich Neubauimmobilien reicht die Spanne in A-Mrkten von 24,3 in guten bis 22,5 in mittleren Lagen. Die steigenden Faktoren in ausgewhlten Mrkten belegen, dass die Korrektur im Investmentbereich weitgehend abgeschlossen ist und sich eine Trendwende einleitet. Getragen wird diese von der Gemengelage aus stark steigenden Mieten, sinkenden Zinsen und allgemein erstarkender Investmentnachfrage. Dennoch bleiben in einigen Bestandsportfolios Abwertungen mglich, da die Bewertungen noch nicht vollstndig an die derzeit am Markt erzielbaren Preise angepasst wurden, sagt Mark Holz, Head of Research von Lbke Kelber. Preisentwicklung: Mietmarkt und Zinspolitik als treibende Faktoren Die positive Entwicklung der Ankaufsfaktoren wird durch drei wesentliche Elemente begnstigt: den angespannten Mietmarkt, das entspanntere Finanzierungsumfeld und einer breiten Rckkehr der Investmentnachfrage von Akteuren wie Immobilien-AGs und institutionellen Investment-Managern, die in den vergangenen Jahren nicht aktiv waren. Die Leerstandsquoten sind weiterhin rcklufig und lagen 2022 bereits bei 2,5 %. Gleichzeitig sinken die Wohnungsfertigstellungen und das Ziel von 400.000 wurde 2024 erneut deutlich unterschritten. Dieser Angebotsengpass lsst die Mieten weiter steigen: Seit 2014 sind die Mieten im Bestand um durchschnittlich 2,5 % p.a. gestiegen, wobei der Anstieg seit 2020 bei 5,3 % p.a. liegt. Fr 2025 wird erwartet, dass die Durchschnittsmiete im Bestand bundesweit 10,00 und im Neubau 15,00 berschreiten wird. Die Zinsentwicklung untersttzt sowohl das Transaktionsvolumen als auch die Kaufpreisentwicklung. Die von der US-Notenbank im September 2024 eingeleitete Zinssenkung setzte einen weiteren wichtigen Impuls. Gleichzeitig beeinflusste die fortschreitende Leitzinssenkung der EZB die Baufinanzierungen insofern, sodass sich die Bauzinsen in den letzten Monaten zwischen 3,0 % und 3,5 % einpendelten. Es wird erwartet, dass die Zinsen auch im kommenden Jahr weiter sinken, was die Nachfrage der Investoren sttzen sollte. Das aktuelle Inflationsniveau im Euro-Raum, welches weitestgehend im Zielkorridor der EZB liegt, sowie die gedmpfte Wirtschaftslage in Teilmrkten der EU so etwa in Deutschland sprechen dafr, dass die Zinsen auch im kommenden Jahr fortlaufend gesenkt werden; so prognostiziert etwa die LBBW einen Einlagezinssatz von 1,75 % gegen Ende 2025. Gleichzeitig stehen mit dem anstehenden Amtsantritt Donald Trumps, der anhaltenden geopolitischen Anspannungen, sowie den anstehenden Neuwahlen in Deutschland zahlreiche Unsicherheiten im Raum, die auf nationaler und internationaler Ebene das Investitionsumfeld in der Immobilienwirtschaft beeinflussen knnen, sagt Holz zurck
