Büromärkte im Umbruch: Die Bifurkation im Office-Segment

16.01.2025 Bromrkte im Umbruch: Die Bifurkation im Office-Segment Die Broimmobilienmrkte befinden sich in einer Phase zunehmender Divergenz, die sich nach unserer Einschtzung in den kommenden Jahren weiter verstrken wird. Einerseits sehen wir hochwertige Broobjekte in zentralen Lagen, die sich gut vermieten lassen. Andererseits unterliegen ltere Broflchen in weniger attraktiven Lagen einer stetigen Preiskorrektur. Diese Office Bifurcation spiegelt sich auch in den Aktienkursen brsennotierter Immobilienunternehmen wider. Ein Flight to Quality prgt die Entwicklung auf den globalen Broimmobilienmrkten: Moderne und hochwertige Flchen in den Zentren oder in gut angebundenen Lagen der Metropolen zeichnen sich durch eine hohe Mietnachfrage aus. Die entsprechenden Spitzenmieten steigen zumeist und liegen in einigen Lagen in Mnchen und Frankfurt am Main bereits bei rund 50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Neben den Anforderungen an Lage und Qualitt ist es auerdem preisentscheidend, ob sich die Flchen flexibel an die individuellen Bedrfnisse der Mieter anpassen lassen und nachhaltigen Kriterien gengen, indem sie zum Beispiel das Wohlbefinden der Bro-Arbeitenden verbessern, Zusammenarbeit begnstigen und einen mglichst energieeffizienten Betrieb erlauben. Der Preisdruck bei Bro-Spitzenmieten wird weiter zunehmen Die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten haben zuletzt die Bauttigkeit reduziert. Zeitgleich geben vor allem innerstdtische Baumter anderen Nutzungen wie Wohnen Prioritt. Es ist davon auszugehen, dass das knftige Angebotswachstum von Broflchen weiter sinken wird, wodurch der Nachfrageberhang und der Preisdruck im hochwertigen Produktsegment weiter anwachsen. Auf der anderen Seite des Spektrums finden sich ltere und oftmals sanierungsbedrftige Objekte in schlechteren Lagen mit ungengender Verkehrsanbindung und verbesserungswrdiger Energie- und kobilanz. Ohne erhebliche Investitionen laufen viele dieser Brogebude Gefahr, zu schwer vermietbaren Stranded Assets zu werden. Selbst bei noch akzeptabler Vermietung sind die Hhe und das Wachstumspotenzial der Mietzinsen stark begrenzt. Sowohl Investoren als auch Finanzierer wenden sich zunehmend von solchen Objekten ab. In Konkurrenz zum Heimarbeitsplatz Natrlich gibt es keine scharfe Trennlinie zwischen diesen beiden Extrempolen. Die meisten Bestandsimmobilien drften sich irgendwo dazwischen einordnen lassen. Gleichwohl gibt es eine klare Marktbewegung in Richtung hoher Qualitt. Dazu trgt das Home- beziehungsweise Remote-Office mageblich bei, denn die Broflchen konkurrieren nunmehr mit dem Heimarbeitsplatz. Derwent London und Icade SA im Vergleich Diese Divergenz spiegelt sich unter anderem in der Entwicklung der Total Returns wider. Beispielhaft seien die Aktienkursentwicklungen von Derwent London (ISIN: GB0002652740) und Icade SA (ISIN: FR0000035081) einschlielich der Dividenden genannt. Im Jahresverlauf 2024 konnte sich die Aktie von Derwent weitgehend stabil innerhalb eines relativ engen Schwankungsbands halten, zum Jahresende stand sie bei rund 90 % ihres Kurses zu Jahresanfang (auf Euro-Basis, in Pfund 84 %), zuzglich einer Dividende von rund 3,5 %. Die Aktie von Icade lag hingegen zum Jahresende bei lediglich 65 % ihres Niveaus zu Jahresbeginn, bei einer vergleichbar hheren Dividendenrendite von 13,6 %. Beim Total Return in diesem Zeitraum liegt Derwent mit 13 % vor Icade mit 21 %. Der signifikante Unterschied zwischen beiden Unternehmen liegt vor allem in der Qualitt des Immobilienportfolios begrndet. Darber hinaus drften natrlich auch weitere Faktoren dafr verantwortlich sein, wie die generelle Kapitalmarktentwicklung an den Brsen in London und Paris, Whrungseffekte, die gesamtwirtschaftliche Situation in beiden Lndern oder auch Bilanzstruktur und Finanzierungsquote beider Unternehmen und vieles mehr. Derwent London: High-Quality Play in London Derwent London verfgt ber ein Portfolio erstklassiger Broflchen in Top-Lagen in der britischen Hauptstadt, einem der wichtigsten Arbeitsmrkte und Finanzpltze der Welt. Bei unserem Besuch in London konnten wir uns selbst ein berzeugendes Bild vom Immobilienportfolio machen, unter anderem vom Brunel Building im Londoner Stadtteil Paddington oder von laufenden Entwicklungsprojekten wie dem 25 Baker Street-Development. Mit rund 3,4 Milliarden Pfund Net Asset Value (NAV) zum 30. Juni 2024 und 2,2 Milliarden Pfund Marktkapitalisierung zum 30. Dezember 2024 weisen sie zudem einen noch immer relativ hohen NAV-Discount auf. Icade SA: Neuausrichtung des Portfolios Icade SA ist kein reiner Bro-Bestandshalter mit Mischnutzungsaspekten, sondern auch Verkaufsentwickler von Wohnprojekten. Auerdem hlt das Unternehmen ein Residual an einem Healthcare-Immobilienportfolio. Gleichwohl besteht der Groteil des Icade-Portfolios aus Broobjekten, die vor allem in und bei Paris und anderen franzsischen Stdten liegen. Darunter befinden sich sowohl hochwertige Objekte in guten Lagen als auch instandhaltungsbedrftige Objekte, welche zur Repositionierung vorgesehen sind. Im Portfolio befinden sich auch zwei Business-Parks mit jeweils mehr als 200.000 Quadratmeter Mietflche. Das Unternehmen sieht deshalb seit Anfang des Jahres 2024 vor, sein Broportfolio zu optimieren oder in andere Nutzungsarten wie Wohnungen oder Hotels umzuwandeln. Zudem wurde die Bro-Pipeline reduziert und Kapazitten wurden gegen Initiativen in Nutzungen wie Mixed-Use, Light Industrial oder Rechenzentren eingetauscht. Die in der ReShape-Strategie vorgesehenen Manahmen sind dem Management durchaus zuzutrauen, aber bis zum Projekthorizont sind noch viel Zeit und Mittel notwendig. Der Marktwert von 1,74 Milliarden Euro (30.12.2024) steht einem NAV in annhernd dreifacher Hhe (4,75 Milliarden Euro zum 30.06.2024) gegenber und weist damit einen sehr hohen Discount auf, der die geringere Bewertungssicherheit des Icade-Portfolios widerspiegelt. (by: Maurice Holthuizen ist Investment Manager bei AVENTOS) zurck