Aufschwung setzt sich fort: Investmentumsatz ist spürbar gestiegen
08.01.2025 Aufschwung setzt sich fort: Investmentumsatz ist sprbar gestiegen Im Jahr 2024 hat der Investmentumsatz in Deutschland erheblich angezogen. Das Gesamtergebnis beluft sich auf rund 35,2 Mrd. , was im Vorjahresvergleich einem Zuwachs von knapp 27 % entspricht. Die strkste Steigerung verzeichneten Wohninvestments (ab 30 Einheiten), die um fast 78 % auf rund 9,3 Mrd. zugelegt haben und mit gut 26 % auch den hchsten Marktanteil am Gesamtinvestmentvolumen haben. Im Bereich gewerblicher Immobilieninvestments fiel das Plus mit knapp 15 % und einem Umsatz von gut 25,9 Mrd. zwar signifikant niedriger aus, bewegt sich aber im erwarteten Rahmen. Grundstzlich lsst sich demzufolge festhalten, dass sich der im gesamten Jahresverlauf zu beobachtende Aufwrtstrend auch im Schlussquartal verfestigt und sogar noch etwas beschleunigt hat. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im berblick: Mit knapp 35,2 notiert der Investmentumsatz 27 % ber dem Vorjahreswert Hiervon entfallen knapp 9,3 Mrd. (+78 %) auf das Marktsegment Residential Gewerbliche Investments kommen auf rund 25,9 Mrd. (+15 %) 76 % (19,77 Mrd. ) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals Portfolioverkufe kommen insgesamt auf rund 6,1 Mrd. Im gewerblichen Marktsegment liegen Logistik-Investments mit rund 6,9 Mrd. an der Spitze, vor Retail-Investments auf Platz zwei mit ber 6,3 Mrd. und Bro-Investments mit gut 5,2 Mrd. Berlin liegt wieder an der Spitze der deutschen A-Standorte (rund 3,6 Mrd. ) Fast alle Netto-Spitzenrenditen im dritten Quartal unverndert Marktanteil auslndischer Investoren auf knapp 43 % gestiegen Gut 1.100 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe) Bemerkenswert ist vor allem die deutliche Marktbelebung im Bereich Residential. Dies spricht dafr, dass die Investoren die mittel- und langfristigen Perspektiven der deutschen Wohnungsmrkte weiterhin positiv einschtzen. Verantwortlich fr das gestiegene Umsatzvolumen sind nicht zuletzt die weiteren Mietpreiszuwchse seit Jahresanfang. In Verbindung mit sinkenden Leitzinsen und damit auch Finanzierungskosten ist von wieder steigenden Kaufpreisen auszugehen, die im hochwertigen Neubausegment bereits im Schlussquartal zu verzeichnen waren. Die sich hieraus ergebenden Wertsteigerungspotenziale machen Wohnungsinvestments fr Anleger wieder zunehmend interessant, erlutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Unterstrichen wird diese Aussage dadurch, dass mittlerweile auch wieder erste grere Value-add-Deals abgeschlossen werden konnten. Vor diesem Hintergrund berrascht es nicht, dass die Assetklasse Residential mit ber 26 % den hchsten Anteil am gesamten Transaktionsvolumen aufweist und Logistik-, Einzelhandels- und Bro-Investments auf die Pltze verweist. Gewerblicher Investmentumsatz mit starkem Schlussquartal Auch im Marktsegment der gewerblichen Immobilieninvestments war eine kleine Jahresendrallye zu verzeichnen, sodass im vierten Quartal fast 8 Mrd. Umsatz erfasst werden konnten. Insgesamt liegt das Jahresergebnis mit 25,9 Mrd. knapp 15 % hher als der vergleichbare Vorjahreswert. Die Mrkte haben damit die erwartete Erholung fortgesetzt. Erfreulich ist vor allem, dass nicht nur das Umsatzvolumen zugelegt hat, sondern auch die Anzahl der registrierten Transaktionen mit gut 1.100 um gut 16% hher liegt als im Vorjahr, was als Indiz fr ein wieder greres Kuferinteresse auf breiter Front angesehen werden kann. Diese positive Marktentwicklung ist vor dem Hintergrund des weiterhin schwierigen konjunkturellen Umfelds nicht selbstverstndlich. Fr das Gesamtjahr 2024 zeichnet sich eine BIP-Entwicklung im Bereich eines Nullwachstums ab. Auch eine leichte Rezession ist noch nicht ganz ausgeschlossen. Hinzu kommt, dass auch die Aussichten und die Stimmungslage der Unternehmen noch keine Entwarnung geben. Hierfr spricht unter anderem der ifo-Konjunkturindex, der zuletzt zweimal hintereinander gesunken ist. Trotzdem hat das Vertrauen der Investoren in die langfristige Entwicklung der grten europischen Volkswirtschaft zugenommen. Vor allem die Perspektiven und Wertsteigerungspotenziale spielen hierbei eine entscheidende Rolle und machen Immobilieninvestitionen wieder zunehmend interessanter, so Marcus Zorn. Rckenwind kommt auch von den Finanzmrkten. Sowohl die EZB als auch die FED haben die Zinswende eingelutet und den richtungsweisenden Einlagenzins mittlerweile mehrmals gesenkt. Zwar ist das Tempo weiterer Zinssenkungen noch ungewiss, es zeichnet sich aber ab, dass zumindest die EZB den eingeschlagenen Kurs noch etwas fortsetzen drfte. Ausschlaggebend hierfr sind nicht zuletzt die nur sehr moderaten BIP-Prognosen fr Deutschland und schwierige politische Gemengelagen in mehreren EU-Lndern. Grundstzlich spiegelt sich das gesunkene Zinsniveau bereits deutlich in niedrigeren Swap-Stzen wider, wodurch sich die Finanzierungskonditionen bereits sprbar verbessert haben und noch weiter verbessern drften. Auch dieser Trend sollte die Investitionsbereitschaft in den nchsten Quartalen zustzlich stimulieren, ergnzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Logistikobjekte verteidigen ihre Spitzenposition Betrachtet man nur die gewerblichen Investments, dann haben die Investitionen in Logistikimmobilien ihren im letzten Jahr erstmals erreichten Spitzenplatz verteidigt. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 6,87 Mrd. haben sie sich an die Spitze der Assetklassen gesetzt und tragen knapp 27 % zum Gesamt-umsatz bei. Damit konnten sie das Vorjahrsergebnis um 13 % steigern und haben sich auch ihrem zehnjhrigen Durchschnitt wieder strker angenhert (-7 %). Erfreulich ist, dass die positive Umsatzentwicklung sowohl von Einzeltransaktionen (Anteil: 52 %) als auch Portfoliodeals (Anteil: 48 %) getragen wird. Das Interesse der Investoren, gerade an grovolumigen Objekten und Paketen, hat sprbar zugelegt. Insgesamt konnten 19 Abschlsse im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden. Hiervon entfallen gut 94 % auf auslndische Kufer. Dies spricht dafr, dass deutsche Logistikimmobilien gerade fr auslndische Investoren weiterhin eine ausgesprochen attraktive Assetklasse darstellen. Auf Rang zwei folgen Einzelhandelsobjekte, die gut 6,3 Mrd. zum gewerblichen Investmentvolumen beisteuern, was einem Anteil von gut 25 % entspricht. Relativ betrachtet haben sie damit 2024 den hchsten Zuwachs aller Assetklasse verzeichnet und erreichen ein um fast 28 % besseres Resultat als 2023. Die Nachfrage richtete sich dabei auf ganz unterschiedliche Teilsegmente im breiten Retail-Spektrum, was prinzipiell sehr positiv zu werten ist. Am meisten investiert wurde mit rund 1,85 Mrd. in Fach- und Supermrkte, gefolgt von Kaufhusern mit knapp 1,77 Mrd. . Hier traten unter anderem auch eine Reihe von Stdten als Kufer auf, um die Attraktivitt ihrer Innenstdte zu erhalten und Leerstnde zu vermeiden. Nur unwesentlich weniger wurde in Geschftshuser angelegt, die auf ein Umsatzvolumen von rund 1,75 Mrd. kommen. Auf dem Podium landen darber hinaus erwartungsgem auch Broobjekte, die mit einem Transaktionsvolumen von 5,21 Mrd. gut 20 % zum Investmentumsatz beitragen. Trotzdem leidet das Brosegment nach wie vor am meisten unter dem schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeld. Zum Ausdruck kommt dies auch darin, dass Bro die einzige Assetklasse ist, die 2024 weniger Investmentvolumen erzielt hat als im Vorjahr(-13 %). Viele Investoren sind nach wie vor verunsichert bezglich der nutzerseitigen Nachfrage im Zusammenhang mit den eher moderaten BIP-Prognosen und mglichen Auswirkungen von hheren Homeoffice-Anteilen. Eine deutliche Erholung auf breiter Front bei Bro-Investments drfte erst einsetzen, wenn die Konjunktur sprbar an Fahrt aufnehmen wird, wodurch die Nutzernachfrage wieder signifikant ansteigen drfte. Ungeachtet dessen befinden sich einige grere Landmark-Deals in Vorbereitung, deren Umsetzung positive Signale fr die Broinvestmentmrkte senden sollte. Den vierten Platz belegen Hotels, die gut 5 % zum Ergebnis beisteuern. Mit einem Gesamtumsatz von etwa 1,41 Mrd. knnen sie ihren Vorjahreswert um rund 5 % steigern. Der leicht positive Aufwrtstrend setzt sich aufgrund des steigenden Investoreninteresses fort. Ebenfalls etwas zulegen konnten Investments in Healthcare-Objekte. Mit gut 1,16 Mrd. liegt ihr Volumen mehr als 6 % ber dem Vorjahresergebnis. Von den sehr guten Umstzen der Jahre 2018 bis 2022 sind sie aber immer noch weit entfernt. Sowohl Einzeltransaktionen als auch Portfolioverkufe konnten zulegen Zum gestiegenen Investmentumsatz mit Gewerbeobjekten haben sowohl Einzelobjekte als auch Portfolios beigetragen. Mit einem Umsatzanteil von rund 24 % fllt der Portfolioanteil immer noch etwas geringer aus als in vielen vergangenen Jahren. Nichtsdestotrotz konnten Paketverkufe ihr Ergebnis um gut 8 % auf aktuell 6,14 Mrd. steigern. Deutlich mehr investiert wurde vor allem in Logistikpakete, aber auch im Brosegment waren erste Lichtblicke mit einigen kleineren Portfoliotransaktionen zu beobachten. Mit knapp 19,77 Mrd. steuern Einzelobjekte erneut den Lwenanteil (76 %) zum Gesamtumsatz bei. Im Vorjahresvergleich haben sie um knapp 17 % zugelegt. Hierzu beigetragen haben vor allem Einzelhandelsimmobilien, die ihr Resultat mit 5,15 Mrd. mehr als verdoppeln konnten. Der Anteil auslndischer Anleger am Gesamtvolumen mit gewerblichen Immobilien hat deutlich angezogen und liegt 2024 bei knapp 43 %. Damit bewegt sich die Beteiligung dieser Kufer wieder in etwa auf dem Niveau des langjhrigen Schnitts. Diese Entwicklung ist als positives Signal fr die deutschen Investmentmrkte zu werten, da es unterstreicht, dass Deutschland trotz des aktuell schwierigen konjunkturellen Umfelds einen fr internationales Kapital unverndert wichtigen und interessanten Markt darstellt, der perspektivisch und bei verbesserten Finanzierungsbedingungen weiter an Bedeutung gewinnen drfte. A-Standorte mit Umsatzsprung Dass sich die Stimmung der Investoren verbessert hat und sich die Marktaktivitten langsam wieder den aus der Vergangenheit gewohnten Mechanismen annhern, wird nicht zuletzt dadurch deutlich, dass in den A-Standorten ein Umsatzsprung verzeichnet werden konnte. Nachdem gerade die groen Stdte besonders unter den schwierigen Preisanpassungsprozessen gelitten haben, haben sie jetzt scheinbar den Beginn eines Aufholprozesses eingelutet. Mit einem Investmentvolumen von 12,87 Mrd. konnten sie ihren Vorjahreswert um rund die Hlfte steigern, erlutert Nico Keller. Mit weitem Abstand auf Platz 1 liegt Berlin mit einem Ergebnis von knapp 3,55 Mrd. , was einem Plus von fast 41 % entspricht. Wesentlich dazu beigetragen hat der Verkauf des KaDeWe an die thailndische Central Group. Auf Platz zwei folgt Mnchen mit gut 2,68 Mrd. . Die bayerische Landeshauptstadt hat damit ihr Vorjahresresultat verdoppelt und weist die mit Abstand grte Steigerung aller groen Standorte auf. In Hamburg wurde die 2-Mrd.–Marke ebenfalls geknackt. Mit 2,28 Mrd. konnte die Hansestadt ihren Umsatz um stolze 79 % steigern. Auf den weiteren Pltzen folgen Frankfurt mit gut 1,62 Mrd. (+36 %) und Kln mit knapp 1,17 Mrd. . Auch die Domstadt kann ihr Ergebnis mit fast 92 % berproportional steigern. Etwas niedriger fllt das Umsatzplus mit gut 15 % in Dsseldorf aus, wo aber trotzdem mit 1,02 Mrd. die Milliardenmarke berschritten wird. Der einzige A-Standort mit negativer Entwicklung ist Stuttgart, wo ein Transaktionsvolumen von lediglich 555 Mio. registriert wurde, was einem Rckgang um rund ein Viertel entspricht. Fast alle Renditen unverndert Erwartungsgem haben sich die leicht gesenkten Leitzinsen der Notenbanken noch nicht unmittelbar in den Kaufpreisniveaus niedergeschlagen. Demzufolge war auch im vierten Quartal berwiegend eine Stabilisierung zu beobachten, sodass sich die meisten Renditen nicht verndert haben. Die Netto-Spitzenrenditen fr Broobjekte liegen im Durchschnitt der A-Standorte weiterhin bei 4,36 %. Teuerster Standort ist nach wie vor Mnchen mit 4,20 %. Dicht dahinter liegen gleichauf Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. In Kln und Stuttgart werden unverndert 4,40 % notiert, und in Frankfurt und Dsseldorf sind 4,50 % anzusetzen. Im Logistikmarkt beluft sich die Spitzenrendite trotz der sehr guten Nachfrage aktuell noch auf 4,25 %, und fr innerstdtische Geschftshuser liegt der Durchschnitt in den A-Standorten stabil bei 3,76 %. Bei Fachmarktzentren ist dagegen ein leichter Rckgang der Spitzenrendite um 10 Basispunkte auf jetzt 4,65 % zu verzeichnen. Dagegen gab es bei Discountern/Supermrkten (4,90 %) und Shoppingcentern (5,60 %) keine Verschiebungen. Etwas anders stellt sich die Situation im Wohnungsmarkt dar. Fr Neubauobjekte hat sich die Spitzenrendite im Schnitt der A-Standorte um 15 Basispunkte auf 3,58 % reduziert. Perspektiven Die weitere Entwicklung der Investmentmrkte wird auch 2025 durch unterschiedliche Rahmenbedingungen mit teilweise gegenstzlichen Einflssen auf das Investmentgeschehen bestimmt werden. Die aktuellen Prognosen zur BIP-Entwicklung deuten darauf hin, dass das konjunkturelle Umfeld auch 2025 herausfordernd bleiben wird. Die meisten Wirtschaftsinstitute gehen davon aus, dass, wenn berhaupt, nur ein bescheidenes Wachstum von deutlich unter 1 % zu erwarten ist. Hinzu kommt eine Reihe von Unsicherheitsfaktoren hinsichtlich weiterer globaler Entwicklungen. Als Stichworte sind die noch nicht eindeutigen Manahmen der neuen US-Regierung, beispielsweise bei Zllen oder der Untersttzung der Ukraine, oder latente Regierungskrisen wie beispielsweise in Frankreich oder sterreich zu nennen. Andererseits gibt es eine ganze Reihe von positiven Faktoren, von denen die Investmentmrkte profitieren knnten. Hierzu gehrt die sprbar verbesserte Stimmung auf Investorenseite und das wachsende Interesse auslndischer Anleger, das sich in den Ergebnissen des Jahres 2024 widerspiegelt. Darber hinaus deutet einiges darauf hin, dass dem Markt in den nchsten Monaten ein zustzliches Angebot zur Verfgung gestellt werden knnte. In Verbindung mit mglichen weiteren Leitzinssenkungen und sich verbessernden Finanzierungsbedingungen erffnen sich fr Anleger mittel- und langfristig erhebliche Wertsteigerungspotenziale. Voraussetzung hierfr ist allerdings das richtige Timing. Es spricht einiges dafr, dass Kufer sich zunehmend damit beschftigen, den richtigen Zeitpunkt zum Markteinstieg nicht zu verpassen. Die genannten Aspekte drften die Investmentmrkte stimulieren und beflgeln. In der Abwgung der unterschiedlichen Einflussparameter, die in hnlicher Form ja auch bereits im zweiten Halbjahr 2024 wirksam waren, spricht aus heutiger Sicht vieles dafr, dass die positiven Markteinflsse etwas berwiegen und sich die sukzessive Erholung der Investmentmrkte 2025 fortsetzen wird. Transaktionsvolumina, die sich den langfristigen Durchschnittswerten deutlich annhern, drften aber auch 2025 noch nicht wieder zu erzielen sein. Trotz erheblich besserer Stimmung auf der Anlegerseite wird sich das gesamtwirtschaftliche Umfeld hierfr voraussichtlich noch zu herausfordernd gestalten. Fr das Jahr 2025 erwarten wir demzufolge ein Transaktionsvolumen, das gegenber dem Vorjahr noch einmal sichtbar zulegen drfte. Ein Ergebnis von ber 40 Mrd. fr Investments in Gewerbe- und Living-Objekte erscheint nicht unrealistisch. Allerdings werden die einzelnen Assetklassen hiervon unterschiedlich profitieren. Das Umfeld fr Broimmobilien wird sich im laufenden Jahr vorerst vermutlich noch anspruchsvoll gestalten. Im Wohnungssegment und bei Logistikimmobilien ist dagegen eine positivere Entwicklung zu erwarten. Hinsichtlich der Renditeentwicklung deutet alles darauf hin, dass die gesunkenen Zinsniveaus zu leichten Renditekompressionen fhren werden, sodass die Spitzenrenditen voraussichtlich in den meisten Assetklassen im Jahresverlauf leicht sinken sollten, fasst Marcus Zorn zusammen. zurck