Hamburger Immobilienmarkt: Solider Start mit gedämpften Aussichten
24.04.2025 Hamburger Immobilienmarkt: Solider Start mit gedmpften Aussichten Fotocredit: RUECKERCONSULT GmbHDie Lage auf dem Hamburger Immobilienmarkt bleibt angespannt. Internationale Unsicherheiten, insbesondere durch die US-Zollpolitik, dmpfen das Investitionsklima sprbar. Zudem steht der Wohnungsmarkt unter massivem Druck: Deutschlandweit fehlen rund 550.000 Wohnungen bei nur 320.000 Neubauten jhrlich und rcklufigen Baugenehmigungen. Dagegen verzeichnete der Hamburger Bromarkt zum Jahresauftakt einen vergleichsweise soliden Flchenumsatz von 110.000?Quadratmeter, gleichzeitig stieg der Leerstand auf 4,7?Prozent. Vor allem ltere Objekte lassen sich schwer vermarkten, whrend hochwertige Broflchen in zentralen Lagen stark nachgefragt sind. Im Investmentsegment stieg das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2025 um 45?Prozent bei insgesamt zurckhaltender Deal-Aktivitt. Mit einem historischen Hchststand von 121.000 Studierenden, davon 14?Prozent international, und der Zunahme internationaler Fachkrfte wchst der Bedarf an flexibel und kurzfristig verfgbarem Wohnraum sprbar. Dies sind zentrale Ergebnisse der Pressekonferenz Der Hamburger Immobilienmarkt Ausblick 2025, an der Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank, Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg, Felix Meyen, Geschftsfhrer der HIH Invest Real Estate, Florian Freytag-Gross, CEO von DAHLER sowie Benjamin Rber-Rathay, Director Business Development bei International Campus, teilnahmen. Die Lage auf dem Immobilienmarkt bleibt angespannt Die Stimmung in der Immobilienbranche ist weiterhin von Unsicherheit geprgt. Internationale Verwerfungen, insbesondere durch die US-Zollpolitik, sorgen fr anhaltende Nervositt an den Kapitalmrkten und erschweren Investitionsentscheidungen sprbar. Zwar lassen die Zahlen fr das erste Quartal 2025 mit einem von der HCOB prognostizierten Wirtschaftswachstum von 0,6 Prozent und sogar 1,5 Prozent fr das Jahr 2026 auf eine leichte Erholung hoffen. Doch die geplante Neuverschuldung der Bundesregierung knnte die Inflation weiter anheizen und damit den angestrebten Zinssenkungskurs der Europischen Zentralbank ausbremsen. Dies wrde das Risiko steigender Finanzierungskosten erhhen mit potenziell weiter sinkenden Immobilienwerten als Folge. Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank (HCOB): Das Jahr 2025 wird fr die Immobilienwirtschaft ein weiteres bergangsjahr, auch weil die disruptive US-Zollpolitik weltweit fr Unsicherheit sorgt und viele Unternehmen ihre Investitionsentscheidungen mit Blick auf Zinssteigerungsszenarien zurckstellen. Mit einer nachhaltigen Erholung des Immobilienmarktes rechnen wir frhestens Mitte 2026.“ Besonders der Wohnungsmarkt bleibt unter Druck. In Deutschland fehlen laut den Forschungsinstituten Arge und Regiokontext aktuell rund 550.000 Wohnungen, jhrlich wrden 320.000 neue Wohnungen bentigt. Dem standen im Jahr 2024 lediglich 215.000 erteilte Baugenehmigungen gegenber. Axmann fhrt aus: Wohnen wird teurer werden. Allein die Baukosten sind zwischen 2020 und 2024 um rund die Hlfte gestiegen, das wird sich auch auf die Mieten auswirken, die knftig ein Drittel oder mehr des Haushaltseinkommens ausmachen knnten. Neue Dynamik am Eigentumswohnungsmarkt Insbesondere die im Zuge des Ukraine-Krieges gestiegenen Baufinanzierungszinsen und Inflationsraten haben zu einer deutlichen Zurckhaltung bei privaten Kufern und einem Rckgang der Verkaufszahlen von Eigentumswohnungen in Hamburg in den Jahren 2022 und 2023 gefhrt, sagt Florian Freytag-Gross, CEO von DAHLER. Mit dem Absinken von Inflation und Zinsniveau hat auch die Nachfrage sprbar angezogen. Wir haben Ende 2024 wieder eine Jahresendrallye bei den Verkufen registriert. Erste Zahlen des Gutachterausschusses besttigen diesen Eindruck. So wurden im vergangenen Jahr mit knapp 4.900 verkauften Eigentumswohnungen rund 30 Prozent mehr Transaktionen registriert als 2023. Nachdem der durchschnittliche Quadratmeterpreis fr Eigentumswohnungen 2022 noch seinen Hchststand mit 7.035 Euro pro Quadratmeter erreicht hatte, kam es 2022 zu einer Preiskorrektur auf 6.141 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Rckgang um 13 Prozent. 2024 zeigte die Preiskurve wieder aufwrts und der erzielte Durchschnittspreis lag bei 6.339 Euro pro Quadratmeter. Auch das Geschft mit Premiumimmobilien mit einem Quadratmeterpreis ab 10.000 Euro verzeichnet 2024 eine steigende Dynamik. Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen in diesem Segment ist von 203 im Jahr 2023 auf 294 im Jahr 2024 gestiegen ein Zuwachs von 45 Prozent. Insgesamt hat sich die Stimmung bei Immobilienerwerbern deutlich aufgehellt. Das zwischenzeitlich gesunkene Preisniveau und verbesserte Finanzierungskonditionen aber auch weiterhin steigende Mieten und die Turbulenzen am Aktienmarkt bewirken, dass der Erwerb einer Eigentumswohnung zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage wieder an Attraktivitt gewonnen hat, so Freytag-Gross. Konzepte fr Wohnbedarfe im bergang als Entlastung fr den Wohnungsmarkt Die Zahl der Studierenden und der Berufseinsteiger ist in der Hansestadt in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Im Wintersemester 2024/25 waren rund 121.000 Studierende eingeschrieben ein historischer Hchststand. Davon sind 14 Prozent aus dem Ausland, mit steigender Tendenz. Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt ist besonders fr diese Zielgruppe und internationale Expats eine hohe Hrde. So belegt Hamburg im Internations Expat City Ranking 2024″ den vorletzten Platz (52 von 53). International Campus (IC), ein fhrender Investor, Entwickler, Bestandshalter und Betreiber im Bereich studentisches Wohnen und urbane Wohnkonzepte, schafft fr diese Gruppen passenden Wohnraum. IC betreibt in Hamburg zwei Standorte mit insgesamt ca. 1.500 Wohnungen. Fr auslndische Studierende und Fachkrfte ist es essenziell, dass sie eine mglichst einfache Anmietung haben und auch kurzfristig einziehen knnen. Mit unseren Wohnkonzepten THE FIZZ und Havens Living an der Stresemanstrasse/Kieler Strasse in Altona und in der Sachsenstrae in Hammerbrook richten wir uns vorrangig an Neuankmmlinge in Hamburg. Diese knnen direkt ber unsere Webseite ihr Apartment anmieten und sofort einziehen. Unsere Huser richten sich je nach Marke an Studierende, Berufsteinsteiger, Expats und internationale Fachkrfte mit Wohnbedarf fr den bergang. Bei allen Konzepten haben wir Community-Flchen integriert und bieten regelmig Events an, um eine gute Hausgemeinschaft und eine Verbindung zur Stadt zu schaffen. Sozialer Zugang ist neben dem Apartment das grte Bedrfnis unserer Mieter; dabei untersttzen wir sie“, sagt Benjamin Rber-Rathay, Business Development Director bei International Campus. Hamburger Bromarkt mit solidem Ergebnis Der Hamburger Bromarkt hat zum Jahresauftakt mit einem Flchenumsatz von 110.000 Quadratmetern ein solides Gesamtergebnis erzielt, wobei der Broflchenbestand im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ungefhr gleich geblieben ist. Gleichzeitig ist der Broleerstand in der Hansestadt um 60 Basispunkte angestiegen und liegt nun bei 4,7 Prozent. Insbesondere ltere, nicht mehr zeitgeme Flchen bleiben zunehmend lnger am Markt, whrend die Nachfrage nach hochwertigen Broimmobilien in Top-Lagen wchst. Dies spiegelt sich auch in der Spitzenmiete, die im Vergleich zum Vorquartal um 1,00 Euro also 4,3 Prozent auf 36,00 Euro pro Quadratmeter gestiegen ist. Grter Treiber des Broflchenumsatzes ist die ffentliche Hand, gefolgt vom verarbeitenden Gewerbe und Banken, so Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg. Das Transaktionsvolumen ist im ersten Quartal dieses Jahres um 45 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Trotzdem lag die Deal-Anzahl unter den Erwartungen, da sich diverse Abschlsse zeitlich verzgerten. Die Spitzenrenditen sind aufgrund der geringen Transaktionszahlen und fehlender Marktevidenz entsprechend stabil geblieben und liegen bei 4,80 Prozent fr Prime-Broimmobilien, bei 4,50 Prozent fr High-Street-Einzelhandelsobjekte und bei 4,75 Prozent fr Industrie- und Logistikimmobilien. Fr 2025 halten wir ein Gesamttransaktionsvolumen von 1,8 Milliarden Euro fr realistisch, ordnet Hanekopf ein. Hamburg weiterhin einer der attraktivsten Bromrkte Deutschlands Die HIH Invest Real Estate (HIH Invest) managt im Groraum Hamburg in der Assetklasse Bro 19 Immobilien mit rund 236.000 Quadratmeter Mietflche. Hamburg ist fr uns einer der attraktivsten Mrkte fr Broimmobilien in Deutschland. Die aktuellen Marktbedingungen und vernderte Anforderungen an die Bros seitens der Mieter und Nutzer stellt aber Verwalter und Asset Manager vor neue Herausforderungen. Bei der Auswahl unserer Broobjekte achten wir insbesondere auf eine hochwertige Gebudequalitt und und eine mgliche Drittverwendungsfhigkeit, sodass im Bedarfsfall auch eine Umnutzung erfolgen kann. Hinsichtlich der Lage liegt unser Fokus vorrangig auf Broimmobilien in innerstdtischen und in etablierten Stadteillagen, die gut an den ffentlichen Nah- und Individualverkehr angebunden sind. Bei Bros im Bestand sind wir in enger Kommunikation mit den Mietern, sodass wir frhzeitig auf sich wandelnde Bedrfnisse und auch drohende Broleerstnde reagieren knnen,, sagt Felix Meyen, Geschftsfhrer der HIH Invest. Meyen fhrt weiter aus: Insbesondere moderne, zentral gelegene Flchen, die zudem hohe Nachhaltigkeitsanforderungen erfllen, bleiben weiterhin stark nachgefragt. Bei lteren Broimmobilien in sehr guten Lagen ist es daher essenziell, regelmig Investitionen zu ttigen, damit diese weiterhin den heutigen Standards entsprechen. Beispielsweise haben wir fr das ber 20 Jahre alte Columbus Haus am Sandtorkai in Hamburg bereits zahlreiche Modernisierungsmanahmen vorgenommen, wie zum Beispiel die Optimierung der Wrmedmmung an der Mauerwerksfassade des Turms. Damit sichern wir nachhaltig den Werterhalt des Objekts. Gerade ist das Columbus Haus mit dem DGNB Zertifikat in Gold ausgezeichnet worden. zurck