Umsetzung des Koalitionsvertrags stärkt Mieten-Bürokratie in Berlin

17.04.2025 Umsetzung des Koalitionsvertrags strkt Mieten-Brokratie in Berlin Die traditionell eher restriktive Mieten- und Wohnungspolitik des Landes Berlin wird von der kommenden Bundesregierung wieder verstrkt untersttzt. Das besttigt eine erste Lektre des Koalitionsvertrages von CDU und SPD. So verpflichten sich die Koalitionre, den in Berlin landesweit geltenden Umwandlungsschutz nach Paragraph 250 Baugesetzbuch um fnf Jahre zu verlngern, die Mietpreisbremse um vier. Fr Vermieter, die gegen diese verstoen, sind nun erstmals Bugeldregelungen geplant. Zweifellos wird das Land Berlin von diesen Mglichkeiten unmittelbar nach Inkrafttreten der gesetzlichen Regelungen Gebrauch machen, auch wenn die Mietpreisbremse noch komplizierter wird, sagt der Berliner Rechtsanwalt Uwe Bottermann von der Kanzlei Bottermann::Khorrami. Die Regeln der Mietpreisbremse sind zivilrechtlicher Natur und knnen von den Mietern gerichtlich durchgesetzt werden. Solche Ansprche mittels Bugeldern durchzusetzen, wre eine ffentlich-rechtliche Komponente und damit systemfremd. Die Feststellung eines Verstoes lge dann erstrangig bei den Behrden. Sodann mssten Verwaltungsgerichte klren, ob die Behrde rechtmig gehandelt hat. Damit sei ein ursprnglich rein zivilrechtlicher Sachverhalt der zivilrechtlichen Klrung entzogen. Zivilrechtliche Durchsetzung der Mietpreisbremse ist ausreichend Die zivilrechtliche Durchsetzungsmglichkeit hlt Bottermann fr vllig ausreichend. Verste gegen die Regeln der Mietpreisbremse bergen bereits jetzt ein erhebliches Risiko fr Vermieter: Mieter knnen zu viel gezahlte Miete zurckzufordern und fr die Zukunft die Miethhe feststellen lassen. Das sind mchtige Ansprche, die sich verhltnismig einfach durchsetzen lassen. Wenn Mieter das Prozess- und Kostenrisiko scheuen, knnen sie die Durchsetzung der Mietpreisbremse auch an Dienstleister delegieren. Zudem knnten die Verwaltungsbeschftigten in Zeiten des Personalmangels sicherlich auch anders fr die Brger ttig werden. Ebenfalls im Koalitionsvertrag vereinbart ist die Option einer erweiterten Regelung in angespannten Wohnungsmrkten fr Indexmieten bei der Wohnraumvermietung, mblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietungen. Laut Bottermann nutzen zwar manche Vermieter Mblierungszuschlge, um die tatschliche Miethhe zu verschleiern. Allerdings erfolge eine mblierte Vermietung in der Regel vor allem wegen der gewnschten und auch von Mietern nachgefragten vorbergehenden Vermietung. Ein gesetzlicher Eingriff mit dem Ziel, statt mblierter Angebote klassische Mietverhltnisse zu schaffen, wrde eine noch verbliebene Fluktuationsreserve zerstren und Zuzugsmglichkeiten beeintrchtigen. Kappungsgrenzen bei Indexmieten wren berregulierung Eine erweiterte Regulierung bei Indexmieten, etwa in der Form von Kappungsgrenzen, ist fr Bottermann eine typische Form der berregulierung. Denn im Grunde sage eine Indexierung der Miete lediglich, dass der Vermieter den heutigen Gegenwert von beispielsweise zehn Euro je Quadratmeter auch morgen noch verlangen knne. Das scheint mir gerecht. Die Indexmiete kann fr Mieter auch vorteilhaft sein, nmlich wenn der Verbraucherpreisindex sinkt oder langsamer ansteigt als die Vergleichsmieten im Mietspiegel. Einen zustzlichen Schutz fr den Mieter entfaltet eine erweiterte Regulierung nur bei lngerer hoher Inflation. Erst Milieuschutz przisieren, dann Vorkaufsrecht strken Die von den Koalitionren geplante Vereinfachung eines preislimitierten Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten wirft fr Bottermann ebenfalls Fragen auf. Denn das kommunale Vorkaufsrecht nach 24 BauGB sei kein Mittel, um Mieter wirksam vor berforderung durch immer hhere Mieten zu schtzen, wie das der Eingangssatz des entsprechenden Absatzes suggeriert. Die Grundlagen des Milieuschutzrechts seien in 172 BauGB vielmehr recht unprzise gefasst. Der Gesetzgeber msste zunchst zu berlegen, wie das Milieuschutzrecht an sich zu konkretisieren sei. Ein guter Ansatz sei die Ausnahme selbst genutzten Wohneigentums von den Regeln des Milieuschutzes. Im brigen bleibe der Koalitionsvertrag vage, was zwar nichts heien msse, aber einiges befrchten lasse. Die gehufte Ausweisung von Milieuschutzgebieten in Berlin sei jedenfalls die Grundlage fr eine inflationren Anwendung des kommunalen Vorkaufrechts gewesen, das zuletzt als Instrument berdehnt und kaum mehr hinterfragt worden sei. Dabei wirkten Vorkaufsrechte immer nur punktuell und seien dabei sehr kostenintensiv. zurck