Immobilienpreise: Preisschere in Deutschlands Land- und Stadtkreisen

15.04.2025 Immobilienpreise: Preisschere in Deutschlands Land- und Stadtkreisen Nach Jahren des Immobilienbooms und einer Phase der Preiskorrektur in den Jahren 2022 und 2023 stellt sich fr 2024 die Frage: Ist die Talsohle erreicht? Der Markt zeigt sich differenziert: Whrend sich in einigen Regionen die Preise stabilisieren oder wieder leicht steigen, verzeichnen andere Regionen weiterhin Preisrckgnge. Besonders ltere Bestandsimmobilien stehen durch hohe Bau- und Sanierungskosten unter Druck, whrend in gefragten A-Lagen wieder verstrkt investiert wird. Allerdings unterscheiden sich die Preisentwicklungen je nach Region deutlich: Wo also sind Immobilien in Deutschland aktuell am teuersten und wo am erschwinglichsten? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten (www.von-poll.com) haben die Entwicklung der durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise* der 400 Land- und Stadtkreise im Jahr 2024 gegenber 2023 analysiert und insbesondere einen Blick auf die jeweils 20 teuersten beziehungsweise gnstigsten Regionen hinsichtlich der Immobilienpreise geworfen. Der Immobilienmarkt steht im Zeichen neuer Chancen, auch wenn wirtschaftliche und geopolitische Unsicherheiten bestehen bleiben. Whrend Kufer weiterhin verstrkt auf Energieeffizienz und langfristige Wertstabilitt achten, erfordert der Erwerb lterer Bestandsimmobilien eine genaue Kalkulation der Sanierungskosten. Gleichzeitig sorgen hohe Baukosten und eine anhaltende Wohnraumnachfrage fr ein begrenztes Angebot an Neubauimmobilien, was vor allem die Mietpreise in die Hhe treibt. Diese sind 2024 nahezu flchendeckend gestiegen, in einigen Stadt- und Landkreisen sogar im zweistelligen Bereich, wei Daniel Ritter, geschftsfhrender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Er fgt hinzu: Gerade angesichts steigender Mieten ist der Erwerb von Wohneigentum eine sinnvolle Alternative, um sich dauerhaft vor steigenden Wohnkosten zu schtzen und auch in die eigene Altersvorsorge und Altersabsicherung zu investieren. Zudem bietet der aktuelle Markt Immobilienkufern die Mglichkeit, von gesunkenen Preisen in vielen Regionen zu profitieren, bevor die Nachfrage wieder anzieht. Wir empfehlen daher, jetzt zu handeln, statt abzuwarten denn wer wei, wie lange die aktuelle Marktlage mit reduzierteren Preisen noch anhlt. Land- und Stadtkreise mit den teuersten Immobilienpreisen Wenig berraschend ist, dass zu den Top-20-Regionen mit den teuersten Quadratmeterpreisen in Deutschland 14 Land- und Stadtkreise zhlen, die sich allesamt in Bayern befinden. Auerdem vertreten sind die Bundeslnder Schleswig-Holstein, Hessen, zweimal Baden-Wrttemberg sowie die Stadtkreise Hamburg und Berlin. Die hchsten Quadratmeterpreise deutschlandweit mssen Immobilienkufer weiterhin in der Stadt Mnchen mit durchschnittlich 8.028 /m2 (Miete: 19,62 /m2) zahlen, gefolgt vom Landkreis Mnchen mit 7.424 /m2 (Miete: 16,90 /m2) sowie Miesbach in der Nhe des Tegernsees mit 7.301 /m2 (Miete: 13,81 /m2). Auch die bayerischen Landkreise Starnberg mit 6.975 /m2 (Miete: 15,91 /m2), Ebersberg mit 6.357 /m2 (Miete: 15,04 /m2) und Garmisch-Partenkirchen mit 6.206 /m2 (Miete: 13,08 /m2) gehren zur Spitzengruppe. Die Mnchner Normalitt heit: wenig Wohnraum, aber hohe Nachfrage in der Stadt und im Landkreis. Allein sieben der 40 DAX-Unternehmen sind in Mnchen und dessen Umland angesiedelt. Zustzlich lockt der Groraum Mnchen mit einem sehr hohen Freizeitwert, hervorragenden Schulen und Universitten, einem groen Kunst- und Kulturangebot, sehr guter Infrastruktur und dem bayerischen Lebensgefhl. Mnchen ist und bleibt sehr gefragt, sagt Volker Stich, Geschftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops Mnchen sowie Mnchen Bogenhausen. Und weiter: Der Immobilienmarkt in Mnchen und Umland ist solide. Die preislichen ber- und Untertreibungen am Markt sind bereinigt. Wir sind zurck in der Mnchner Normalitt. Herausfordernd bleibt allerdings der Immobilienneubau. Manche Bautrger stehen vor einer schwierigen Lage: Sie mssen mit hohen Preisen beim Grundstckserwerb rechnen, whrend gleichzeitig die Baukosten stark gestiegen sind. Zudem mssen sich Verkufer weiterhin von unrealistischen Preisvorstellungen verabschieden aber auch fr Kufer wird es keine Schnppchen geben. Im Vergleich zu anderen Ballungsrumen in Deutschland wird Mnchen in der Preisgestaltung immer etwas exklusiver sein. Unter den Top20 der teuersten Stadt- und Landkreise hinsichtlich der Immobilienpreise befindet sich auch der Landkreis Nordfriesland in Schleswig-Holstein mit durchschnittlich 6.153 /m2 (Miete: 10,12 /m2). Zudem sind hier die durchschnittlichen Quadratmeterpreise gegenber dem Vorjahr um 2,4 Prozent gestiegen. Bemerkenswert ist hier, dass drei Viertel aller Stadt- und Landkreise im Jahr 2024 gegenber dem Jahr 2023 eher einen Preisrckgang verzeichneten. Das hohe Preisniveau fr Immobilien im Landkreis Nordfriesland wird weiterhin von den nordfriesischen Inseln getrieben, insbesondere natrlich von der Insel Sylt. Die aktuellen Quadratmeterpreise sind stabil geblieben. Es ist die Zeit fr Mglichkeiten und der Wandel hin zum Kufermarkt schafft Spielraum fr Preisverhandlungen. Wir sehen aber auch einen strkeren Fokus auf Bestandsimmobilien, die preislich attraktiv geworden sind, whrend Neubauprojekte durch hohe Baukosten und meist teuer eingekaufte Grundstcke geprgt sind, lsst Martin Wei, Geschftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Sylt, wissen. Zwischen circa 5.000 /m2 und 6.000 /m2 mssen Kaufinteressenten fr Wohnimmobilien durchschnittlich in Hamburg (Miete: 13,46 /m2), im Landkreis Freising (Miete: 12,78 /m2) sowie dem Landkreis und der Stadt Rosenheim (Miete: 11,92 /m2 beziehungsweise 13,01 /m2), Freiburg im Breisgau (Miete: 14,04 /m2), Frankfurt am Main (Miete: 15,29 /m2), in den Landkreisen Dachau (Miete: 15,32 /m2), Bad Tlz-Wolfratshausen (Miete: 13,35 /m2) sowie Frstenfeldbruck (Miete: 15,54 /m2) kalkulieren. Auffllig ist in dieser Gruppe, dass nur in Freiburg im Breisgau die Quadratmeterpreise fr Huser und Eigentumswohnungen 2024 gegenber 2023 gestiegen sind um 4,9 Prozent. Die Immobilienpreise in Freiburg im Breisgau haben sich stabilisiert auch wenn in einigen Segmenten noch leichte Rckgnge zu verzeichnen sind, vor allem bei hherpreisigen oder sanierungsbedrftigen Immobilien. Besonders gefragt bleiben energetisch hochwertige Wohnungen und Huser in guten Lagen. Herausforderungen sind nach wie vor die hohen Finanzierungskosten sowie die gestiegenen regulatorischen Anforderungen. Insgesamt zeigt sich der Markt in Freiburg aber widerstandsfhig mit einer deutlichen Verschiebung hin zu gut vorbereiteten und flexibel agierenden Kufern, erklrt Julia Sacher, Geschftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Freiburg im Breisgau. Und weiter: Grundstzlich mssen sich Verkufer auf lngere Vermarktungszeiten und realistischere Preisvorstellungen einstellen. Immobilien mit Sanierungsbedarf oder schlechter Energiebilanz drften weiterhin schwerer vermittelbar sein. Flexible Preisverhandlungen und eine gute Prsentation der Objekte sind entscheidend. In Top-Lagen finden sich nach wie vor Kufer mit ausreichend Eigenkapital. Ebenso zu den 20 Regionen mit den teuersten Immobilienpreisen in Deutschland gehren die deutsche Hauptstadt Berlin mit durchschnittlich 4.870 /m2 (Miete: 15,00 /m2), die Landkreise Erding mit 4.835 /m2 (Miete: 12,75 /m2) und Berchtesgadener Land mit 4.813 /m2 (Miete: 11,17 /m2) sowie Stuttgart mit 4.756 /m2 (Miete: 14,70 /m2). Stadt- und Landkreise mit den gnstigsten Immobilienpreisen Nach den teuersten Regionen ist ebenso ein Blick auf die Stadt- und Landkreise interessant, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Wohnimmobilien zum Kauf deutschlandweit am gnstigsten ist. Auffllig ist, dass unter den 20 gnstigsten Regionen insgesamt 17 Stadt- beziehungsweise Landkreise ostdeutscher Bundeslnder liegen, darunter vor allem Thringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg. Demzufolge mssen Immobilienkufer am wenigsten in den thringischen Landkreisen Greiz mit durchschnittlich 1.133 /m2 (Miete: 5,64 /m2), Altenburger Land mit 1.179 /m2 (Miete: 5,87 /m2), dem Saale-Orla-Kreis mit 1.190 /m2 (Miete: 6,63 /m2) und im schsischen Vogtlandkreis mit 1.196 /m2 (Miete: 6,63 /m2) rechnen. Entgegen dem Trend, dass die Immobilienpreise 2024 gegenber 2023 mehrheitlich gesunken sind, kletterten sie unter den 20 gnstigsten Stadt- und Landkreisen im Saale-Orla-Kreis um 13,8 Prozent nach oben die damit drittstrkste Preissteigerung bei Wohnimmobilien deutschlandweit sowie in Elbe-Elster um 12,8 Prozent, in Hildburghausen um 7,2 Prozent, in Wittenberg um 4,7 Prozent, im Erzgebirgskreis um 4,2 Prozent und im Stadtkreis Gera um 1,3 Prozent. Der Immobilienmarkt in Thringen zeigt eine differenzierte Entwicklung. In den urbanen Zentren wie Erfurt, Weimar und Jena bleiben die Preise aufgrund der stabilen Nachfrage weitgehend konstant. Im lndlichen Raum hingegen fhren eine schrumpfende und alternde Bevlkerungsentwicklung sowie der steigende Leerstand zu sinkenden Immobilienpreisen. Immerhin haben Kufer hier eine grere Auswahl und knnen oftmals bessere Konditionen verhandeln. Verkufer mssen aber mit lngeren Vermarktungszeiten rechnen, erklrt Dominik Khler, Geschftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Weimar. Und weiter: Es ist zu erwarten, dass sich die beschriebenen Trends fortsetzen. In den Stdten Thringens wird verstrkt in die stdtebauliche Verdichtung investiert, um der hohen Nachfrage gerecht zu werden. Gleichzeitig gibt es Bestrebungen, den lndlichen Raum durch Frderprogramme und Infrastrukturprojekte zu revitalisieren und so dem demografischen Rckgang entgegenzuwirken. Zwischen 1.200 /m2 und 1.300 /m2 liegen die durchschnittlichen Immobilienpreise bei Husern und Eigentumswohnungen im schsischen Erzgebirgskreis (Miete: 5,56 /m2), im brandenburgischen Elbe-Elster (Miete: 6,08 /m2), im schsischen Landkreis Grlitz (Miete: 5,65 /m2) sowie in den thringischen Landkreisen Unstrut-Hainich-Kreis (Miete: 6,35 /m2), Saalfeld-Rudolstadt (Miete: 6,83 /m2), dem Stadtkreis Gera (Miete: 6,22 /m2), dem Kyffhuserkreis (Miete: 6,63 /m2) sowie im Sachsen-Anhalt gelegenen Landkreis Mansfeld-Sdharz (Miete: 6,03 /m2). Unter den Top20 der gnstigsten Regionen, wenn auch oberen Bereich, gehren zudem die Landkreise Zwickau in Sachsen mit durchschnittlich 1.307 /m2 (Miete: 5,81 /m2), der Salzlandkreis in Sachsen-Anhalt mit 1.314 /m2 (Miete: 6,15 /m2), Holzminden in Niedersachsen mit 1.385 /m2 (Miete: 6,46 /m2), Wittenberg in Sachsen-Anhalt mit 1.387 /m2 (Miete: 6,51 /m2), Hildburghausen in Thringen mit 1.387 /m2 (Miete: 7,11 /m2), Lchow-Dannenberg in Niedersachsen mit 1.403 /m2 (Miete: 6,81 /m2), Werra-Meiner-Kreis in Hessen mit 1.408 /m2 (Miete: 6,80 /m2) und Eichsfeld in Thringen mit 1.410 /m2 (Miete: 7,54 /m2). zurck